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關於《正规网赌网址辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》的文件解讀

  • 2019-04-19 17:25:57
  • 來源: 廣州市住房和城鄉建設局
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現就《正规网赌网址辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(下稱《實施細則》)有關情況解讀如下:

一、編制背景和過程

正规网赌网址關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(穗府規〔2017〕6號)實施以來aaaa,在盤活存量建設用地、促進經濟轉型升級、傳承嶺南文脈、改善人居環境等方面取得明顯成效aaaa。2018年4月aaaaa,爲進一步優化“三舊”改造政策aaa,加快盤活利用各類低效城鎮建設用地aaa,省國土資源廳出臺了《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》(粵國土資規字〔2018〕3號aaa,下稱“省國土資源廳3號文”)aaaa。2018年7月17日全省土地管理專題工作會議要求aaaa,各地要抓緊推動“三舊”改造取得新突破aaa。

根據市委市政府的統一工作部署aaa,爲貫徹落實省國土資源廳3號文精神aaaa,充分調動改造主體積極性aaa,高效推進城市更新工作aaaa,市城市更新局根據法律法規和上級政策文件精神等aaaa,結合我市城市更新實際aaaaa,經多次召開專題會研究aaaa,並徵求市、區有關部門及向社會公開徵求意見後aaaa,形成了《實施細則》aaaa,經市政府常務會議審議通過後印發施行aaaaa。

二、主要內容

《實施細則》從標圖建庫動態調整、舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度、完善歷史用地手續等八個方面對《正规网赌网址關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(穗府規〔2017〕6號)進行補充和完善aaa,共二十八條aaaa,主要內容包括:

(一)動態調整“三舊”改造地塊標圖建庫aaaaa。明確“三舊”改造地塊標圖建庫動態調整的申報時間和實施程序aaaaa。

(二)推進舊村莊全面改造aaaaa。明確舊村全面改造項目可在區、市統籌平衡aaaa;進一步優化改造成本覈算aaa,將舊村全面改造項目中實際發生的費用納入改造成本aaaaa;鼓勵舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償aaa。

(三)加大國有土地上舊廠房改造收益支持aaaaa。明確自行改造、協議出讓的“三舊”用地按新規劃用途市場評估價的70%繳交地價aaaaa;適當提高政府收儲項目出讓分成和一次性補償的標準aaaaa;規範自行改造項目應移交的公益性用地面積及要求aaaa。

(四)推進成片連片改造aaa。明確舊城區連片改造項目招標確定改造主體實施拆遷的程序aaaaa;明確成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地、現狀建築和農用地、未利用地的處置方式aaa;支持進行土地置換aaaaa。

(五)推進城市更新微改造aaaa。明確城市更新應多采用微改造方式aaaa,注重文化傳承、人居環境改善和產業轉型升級aaaaa。

(六)加大城市更新項目支持力度aaaa。推動事權下放aaa,將符合控規的和一江兩岸三帶、重點城市主幹道兩側、重點功能區、54平方公里舊城區、重要生態管控區、歷史文化街區、名村、名鎮、不可移動文物周邊等重點區域範圍(以下簡稱“重點區域範圍”)外涉及控規調整的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施aaaaa;將重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委託各區政府實施aaaa;支持國有企業利用自有用地、村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房aaa;允許城市更新項目分期繳納出讓金aaaaa。

(七)加快完善歷史用地手續aaaaa。明確完善歷史用地徵收手續後自行改造項目的土地出讓金繳交標準和交由政府收儲的補償標準aaa,以及後續辦理規劃、國土等報建手續的依據和程序aaa。

三、重要條款解讀

(一)關於推進舊村莊全面改造

一是爲保障舊村全面改造項目的順利實施aaa,進一步優化改造成本覈算aaaaa,將舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金(採用自主改造、合作改造模式的)、拆遷獎勵(從不可預見費中單列)等實際發生的費用增加納入改造成本aaaaa。

二是對採取政府徵收方式實施舊村全面改造的aaaa,鼓勵採用先收購房屋後回購的方式實施補償aaa。在我市既有按“戶”“棟”“基底面積”補償方式的基礎上aaaaa,增加徵收主體按市場評估價先收購合法房屋aaaa,村民按“人”均面積以建安成本價回購房屋的補償方式aaaa。具體辦法是:由政府按照市場評估價(收購價)收購村民的現有合法房屋(含符合“三舊”改造補償的房屋)aaaaa,收購價格由區政府(廣州空港經濟區管委會)結合實際情況研究確定aaaa;綜合考慮我市現行戶均280平方米的補償標準aaaa,提出還可以選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米(50平方米安置+25平方米獎勵)標準(以戶均3~4人計算)回購安置面積aaaaa。自主改造、合作改造的舊村全面改造項目可按照上述政府組織的方式實施收購補償aaaaa,收購價扣減回購價後可計入改造成本aaaaa,村集體需將集體土地轉爲國有土地aaaa。其中“人”爲本村村民戶籍人口aaaa。

(二)關於加大國有土地上舊廠房改造收益支持

爲降低企業用地成本aaaa,支持實體經濟發展aaaa,用好用足省“三舊”改造優惠政策aaa,對我市現行更新政策中協議出讓土地出讓金繳納標準及政府收儲收益返還比例進行調整:

一是自行改造aaaa,以協議方式供地的項目aaa,按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金aaa。

二是適當提高政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標準:①居住用地毛容積率2.0以下(含)、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下(含)部分aaaaa,可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款aaaa,超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款aaaa,②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業市場評估價的60%計算補償款(50%+10%的獎勵)aaa。

三是明確“工改工”自行改造項目僅需按控規移交公益性用地的優惠政策aaaa。

(三)關於推進舊城成片連片改造

明確舊城區連片改造項目aaaa,經改造範圍內90%以上住戶(或權屬人)表決同意aaaaa,在確定開發建設條件的前提下aaa,由政府(廣州空港委)作爲徵收主體aaa,將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體(土地使用權人)aaaa,待完成拆遷補償後aaa,與改造主體簽訂土地使用權出讓合同aaaa。

(四)關於加大城市更新項目支持力度

一是推動事權下放aaaa,明確推動事權下放aaaa,將符合控規的和重點區域範圍外涉及控規調整的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施aaaaa;將重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委託各區政府實施aaa。二是允許城市更新項目分期繳納土地出讓金aaaaa。

(五)關於加快完善歷史用地手續

一是明確完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%繳交土地出讓金aaaa,“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金aaa。完善歷史用地徵收手續後的“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”用地aaa,由政府按國有土地上舊廠政策收儲(舊村改造的除外)aaaaa。

二是明確已批准完善歷史用地徵收手續的用地aaaaa,憑改造方案批覆申辦規劃、國土等後續報建審批手續aaa,參照我市申請使用建設用地政策規定辦理aaaa。已批准完善集體建設用地手續的用地aaaaa,除納入舊村全面改造的aaa,在改造前需按規定抵扣或預支留用地指標aaa。

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